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gg游戏盒子 - 新房价格步步为营,二手房量跌价稳,为何这波楼市拐点如此揪心?

阅读量:4655 作者:匿名 时间:2019-12-23 21:13:33

gg游戏盒子 - 新房价格步步为营,二手房量跌价稳,为何这波楼市拐点如此揪心?

gg游戏盒子,对于大多数城市来说,自2015年10月份开始,房价犹如坐上了电梯,扶摇直上。很多人认为,中国楼市遵循“三年一大涨,两年一小跌”规律,但这波房价都涨3年了,在房价上涨如此多的情况下,为什么还没有一个说来就来的调整呢?这简直就不按常理出牌。一些专家从2016年就开始喊的楼市拐点,到现在仍未见到明显效果,偶尔出现的“小打小闹”也未形成最终趋势,如果再这样下去,楼市看空专家要么销声匿迹,要么“多空转换”,由空派转为多派了。

房价,楼市

1.全国大中城市新房价格稳中有涨。统计部门公布的9月房价异动数据来看,仅北、上等少部分城市微跌,其他超过9成城市房价仍继续上涨。在如此严厉楼市限价政策下,为什么还出现新房价格继续上涨呢?主要两个方面原因,一是打击捆绑销售、双合同现象出现的结果,如广州严禁开发商拆分申报备案价格,原来毛坯一个价格、精装另一个价格的行为被杜绝,可行的做法就是把部分精装价格纳入毛坯合并申报销售价,如此,房价反映在数据上就出现上涨。二是长期新房限价所致,地方原来通过高低搭配审核网签房源,随着时间推移,放行低价房源网签后,不能长时间压着高价房源不通过,高价房源逐步进入网签程序,也造就了新房价格数据上行。

2.二手房价格高高挂起,成交量继续下滑。近一年半时间,全国二手房成交量始终保持在低位运行。近3个月成交量继续表现为低迷状态。10月份,易居监测的10个城市二手房成交量5.2万套,环比和同比分别下降15%、11%,价格还出现微涨。就当前来讲,个别出现降价销售的二手房源,仍就以急需资金客户为主,还有如暂时看不到希望的部分楼市区域降价甩卖,如环京区域,这主要是为投资客大幅深入的地方,抛盘是为抽出资金。除此之外,大部分二手房客户还是不着急出售,即使挂出房源,也把价格高高挂起,其目的仍是试水市场。

二手房成交量始终保持在低位

3.部分地区趋于稳定,部分地区还存在二次探底可能。对于核心城市、核心地区物业已经趋稳,如北、上等大城市物业已经止跌。对于前期炒作较高的三四线城市,楼市趋冷走势凌厉,楼盘很难快速去化,随着短期风险逐步聚集,购房者开始转入观望队伍之列。这里重点提一下,这波由棚改货币化政策驱动的三四线楼市,由于新房供应少,棚改政策变化导致的衰减效应具有滞后性,随着供应量跟上后,三四线楼市才会出现真正降温。

1.一二手房价倒挂,保障了新房市场热度。现在许多楼盘价格都限制在1年多时间前状态,有的甚至还限制在两年前的价格。我们知道,这两年这些楼盘价格二手房或者是周边房源价格大都倒挂在20%-30%之间,巨大的价格差异让这些楼盘仍旧人气不减。也正因为新房价格吸引力,有购房需求的客户对深不可测的二手房市场失去关注,所有的需求盯着有限的限价新盘。造就了“新房市场火热,二手房市场冷到冰点”现象。

楼市配图

2.阶段性供需失衡,没有足量的房源冲击市场,二手房没有降价动力。房价涨跌终究是由供需决定的,供不应求房价涨,供大于求房价低。这波楼市去库存,通过3年多时间的持续去化,截止到今年9月份,全国楼市库存存销比已低于9个月去化周期,低于大家公认的12个月楼市供需平衡线。在这个环境下,“房价跌不下去,上涨却是步步为营”也就不足为奇。同样,二手房业主面对变化不大的楼市状态,也并不急于挂牌房源,二手房上市量少,自然也不足以撼动整个市场,二手房降价动力基础缺乏。

3.楼市调控政策不仅是限制购房需求,客观上抑制了房源卖出。楼市调控目的是挤出过度投资、投机性消费,防止楼市过热,让房地产市场趋于平稳。通过信贷、购房资格等措施,确实起到楼市降温作用,但也让很多居民无法置换:大面积房子、新房子总价要求高,认房又认贷政策让置换客户提高首付比例,两者相加,置换客户买不起新房,又不能把闲置房源上市。另外,一些城市限制房源转手时间,大都在2年到5年不等。事实上,调控政策限制了房源流动性,变成真正意义上的不动产。

楼市调控难放松

客观的说,这么多年房价上涨固化了人们对房产安全性的高度认可,但从本质上分析,促成这种认知的是合理投资渠道缺失。在货币不断贬值的大环境下,房产作为保值工具是其本来期望,也是不得已选择。在过去10年,每年货币贬值率约在7.5%左右,如10年前100万元人民币,仅相当于今天45万元购买力。虽说未来货币贬值速度会放缓,但相比持有房子,存钱显然是不明智的。从这个角度讲,房产不仅具有居住属性,也具有金融属性。

这波房价经历长时间上涨,阶段性面临一定调整压力。但从长期来看,无论房地产业占比变化,还是投资渠道变化,城市化带来的房地产发展空间仍然较大,房产类资产仍是重要优选项。这波贯穿牛熊的工银瑞信的拟任基金经理(2014年业绩高居榜首,5年累计收益排名第2)日前表示,结合可持续盈利能力及估值水平判断,金融地产类资产不仅当前存在投资价值,中长期绝对收益也是值得期待。

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